こんにちは。時短父さんです。

年末調整の時期になりました。住宅ローンを使って住居を所有している場合は、別途に手続きが必要になります。

住宅ローン控除では、住居の取得から10年間残高が1,000万円以上ある場合に、そのローン残高の1%分が、その年に支払った所得税から還付される仕組みです。所得税がほぼ全額免除または減免されるようなものなので、住宅ローンを抱える多くの持ち家世帯にとってはとても助かります。

住宅ローン控除の恩恵を最大限受けたいのなら、10年間は繰り上げ返済は不要ということになります。
しかし、住宅ローンとはいえそれは借金ですから、借金を背負うことに敏感な日本人の多くは、可能な限り返済を進めたいでしょう。毎月の返済に加えて、多く返済する場合は、繰り上げ返済を行います。注意したいのは、ローンを繰り上げ返済して残高を減らすと、その分還付される額も減ってしまうということです。だから冬のボーナスや住宅ローン控除で還付されたキャッシュを、年明けにそれに充てるというのは賢いやり方だと思います。
我が家も4年前に35年ローンを組んで自宅を購入しましたが、時短父さんも、同様のやり方でこれまで年間100万円のペースで計400万円の繰上返済を実行してきました。返済期間を3~4年分短縮できたので、その時は「やった!」と思いました。

住宅ローンを組んだ初期の家計は、明らかに債務超過の状態です。頭金に数百万円、その他引越代や家具の新調などで出費がかさみ、キャッシュは大幅に減少します。一方で、負債は数千万円まで一気膨らむわけです。その住宅が家賃収入などキャッシュを生まなければ、原則それは資産と呼べませんから、住宅ローン残高がまるまる負債として家計のバランスシートに乗っかってくるわけです。新居に引越したら、現預金200~300万円で、ローン残高が3000万円だなんてことはざらにありそうです。

家計の債務超過を解消するには、①負債を減らす、②資産を増やす、の2点しかありません。
①負債を減らす=毎月の返済に加え、繰り上げ返済を行います。
②資産を増やす=投資を行い貯蓄を増やす。
どちらを選ぶかは、その人の性格によるところもありますが、一つの目安があります。
資産運用の利回りと返済の利率を比較するというものです。投資などによる資産運用の利回りが、返済利率を上回るようなら、資産を増やすことを重視してもよいと思っています。
一方で、投資などでリスクを取れず、預貯金しかできない人は定期的に繰り上げ返済を進めた方が無難です。しかし、繰り上げ返済には借金(負債)を減らすと同時に、資産も減らしてしまうということを忘れてはなりません。借金が減って、わーい。わーい。と喜ぶのは構わないと思うのですが、その分キャッシュも減っているのです。いざという時のための一定額のキャッシュは絶対に必要ですから、過度の返済は避けたいものです。

時短父さんの場合、配当利回り3~4%の株式投資をしていますが、返済利率は0.775%ですので、資産を増やす方が良いというこになります。
現在のローン残高が2,100万円あるのですが、我が家のリスク性金融資産は700~800万円といったところです。1,300~1,400万円の債務超過状態です。
債務超過を解消するために、以下のことを実行しようと考えています。
・節税枠を活用して残り6年で最大限の還付を受けること(6年間は繰り上げ返済しない)。
・住宅ローン控除の還付を受けたキャッシュは、証券口座に全額入金
・毎年200万円以上を追加的に投資
繰り上げ返済なし
すると、5年後には資産と負債はほぼバランスすることになり、債務超過は解消されます。住宅ローン控除が適用できなくなる6年後にはリスク性金融資産は2,000万円程度に成長している一方で、住宅ローン残高は1,600万円に減っています。
2,000万円の資産があれば、年間配当は60~70万円ほどになっていると予想できますので、そこから繰り上げ返済に充てるというのも一つの選択肢です。


仮に100万円を追加投資し、100万円を繰り上げ返済に充てた場合のシュミレーションは下表の通りです。
100万円繰り上げ返済あり

5年後にバランスすることは同じですが、6年後の資産残高は1,400万円にしかならず、配当金も40万円ちょっとでした。


金利が上がってきた、もしくは上がりそうな気配があるので、繰り上げ返済して将来の負担を軽減したいと焦るかもしれません。しかし、資産を築くこともまた大切だと思います。返済は毎月少しずつできます。少なくとも住宅ローン控除が適用される期間は、資産を増やす方向に資金を振り向けてもよいと思いますよ。

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